Ferienwohnung kalkulieren: Was muss eine Nacht mindestens bringen?
Kurz gesagt
Teile deine festen Kosten pro Jahr durch die Nächte, die du realistisch vermietest, und rechne die Kosten je Aufenthalt und die Gebühr der Plattform dazu. Das Ergebnis ist deine Preisuntergrenze. Was du darüber verlangen kannst, entscheidet der Markt in deiner Nähe.
Welche Kosten gehören in die Kalkulation?
Unterscheide drei Arten von Kosten:
- Feste Kosten pro Jahr fallen an, egal ob gebucht wird: Finanzierung oder Miete, Nebenkosten und Strom, Internet, Versicherungen, Instandhaltung, Ersatz für Möbel und Geräte, Software und Werbung.
- Kosten je Aufenthalt fallen bei jeder Buchung an: Reinigung, Wäsche, Verbrauchsmaterial wie Toilettenpapier, Kaffee und Spülmittel, Schlüsselübergabe.
- Gebühren der Plattform sind ein Prozentsatz vom Buchungsbetrag. Mehr dazu: Gebühren von Airbnb und Booking.com.
Steuern rechnet diese Kalkulation nicht ein. Ob und wie viel davon auf deine Einnahmen anfällt, hängt von deiner persönlichen Lage ab.
Die Formel für den Mindestpreis pro Nacht
- Feste Kosten pro Jahr ÷ gebuchte Nächte pro Jahr = fester Anteil je Nacht.
- Kosten je Aufenthalt ÷ durchschnittliche Aufenthaltsdauer in Nächten = Aufenthaltskosten je Nacht.
- Beides zusammenzählen und durch (1 − Gebührensatz) teilen.
Entscheidend ist die Zahl der gebuchten Nächte. Wer mit 300 Nächten rechnet, aber nur 150 vermietet, hat einen doppelt so hohen festen Anteil je Nacht. Rechne lieber vorsichtig.
Rechenbeispiel
Ein Beispiel mit angenommenen Zahlen – setze deine eigenen ein:
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Feste Kosten pro Jahr | 6.000 € |
| Gebuchte Nächte pro Jahr | 150 |
| Fester Anteil je Nacht | 40,00 € |
| Reinigung, Wäsche und Material je Aufenthalt | 60 € |
| Durchschnittliche Aufenthaltsdauer | 3 Nächte |
| Aufenthaltskosten je Nacht | 20,00 € |
| Zwischensumme je Nacht | 60,00 € |
| Gebühr der Plattform | 15,5 % |
| Mindestpreis je Nacht (60,00 € ÷ 0,845) | 71,01 € |
Unter 71 € pro Nacht deckt diese Wohnung ihre Kosten nicht. Der Mindestpreis ist hier der Gesamtpreis je Nacht mit Reinigung – so lässt er sich direkt mit den Preisen vergleichen, die Gäste sehen. Ob Gäste in der Gegend 90 € oder 150 € zahlen, sagt dir diese Rechnung nicht. Das zeigt nur der Vergleich mit ähnlichen Unterkünften.
Kalkulation und Markt gehören zusammen
Die Kalkulation liefert die Untergrenze, der Markt die Spanne. Liegt der Marktpreis deutlich über deiner Untergrenze, verschenkst du Geld, wenn du nur nach Kosten kalkulierst. Liegt er darunter, helfen ein längerer Mindestaufenthalt (weniger Reinigungen je Nacht), niedrigere feste Kosten oder mehr gebuchte Nächte – nicht ein höherer Preis, den keiner zahlt.
Was bei deinem Preis und deiner Auslastung nach Gebühren übrig bleibt, rechnet der kostenlose Rechner Umsatz und Gebühren aus. Wo dein Preis im Markt steht, zeigt der Preis-Check unten.
Brauche ich eine Excel-Vorlage?
Nein. Für die Kalkulation reicht eine Tabelle mit drei Spalten: Posten, Betrag pro Jahr bzw. je Aufenthalt und Betrag je Nacht. Wichtiger als die Vorlage sind ehrliche Zahlen – vor allem bei den gebuchten Nächten.
Stand: Oktober 2026